南都訊 記者吳筍林 實習生 孫雪池 通訊員楊曉梅蔡培娟 新舊物管交接不暢,甚至在大街上開片打得頭破血流;物管公司服務質量一般般,物業費卻價格不菲,有的還喊著要漲價;業主維權無門,屢屢以拒交物業費進行抗議引發紛爭……廣州的小區越來越多,物業服務糾紛數量也在上漲。針對目前常見的4大類物業糾紛情形,廣州中院近日專門發佈一系列審判意見,指導業主與物管公司要“各守本分”。
  業主可申請撤銷業委會決定
  穆健介紹,自2009年至今,廣州中院房產庭共受理業主申請撤銷業委會決定的案件11件。據悉,業主撤銷權是《物權法》賦予業主的一項訴訟權利,是對業主權利保護的重要救濟手段。從《物權法》及相關司法解釋可知,業主撤銷訴權的事由限於:1.侵害其合法權益;2.違反了法律規定的程序。
  穆健稱,在具體審判中,法院會對業主所稱的“侵害其合法權益”進行評判和利益衡量。既要避免“多數人的暴政”,也要看個人利益受損是否在維護小區整體利益所必要容忍的範圍。
  新管家來了,舊物管須退場
  對於屢屢發生的新舊物管交接糾紛,廣州中院認為,開發商聘請的前期物業公司,在業委會成立並聘請了新的物業公司後,必須退場交接。但在現實中,前期物業公司往往以合同未到期、業委會決議不合法等理由拒絕退場。廣州中院認為,依照《物業管理條例》規定,哪怕前期物業服務合同沒到期,只要業委會新聘公司的服務合同生效,前期合同將依法終止。法院一般不會支持前期物業公司的“耍賴”行為,會判決要求其妥善辦理交接手續。
  不滿服務質量,不能拒不繳費
  鑒於追討物業費官司占據了較大比例,廣州中院分析認為,業主拖欠物業費,在很多情況下其實只是一種維權方式,用以表達對物管公司服務質量的不滿。安保工作沒做好,居家屢被盜;小區內隨意停車,進出不暢;房屋漏水物業公司不修等等。
  對此廣州中院房產庭副庭長趙雲川表示,由於物業服務涵蓋多種多樣,也處於一個動態發展當中,因此業主如果單憑一項物業服務質量有瑕疵來抗辯,從而拒交全部物業費,法院一般是不會支持的。
  物管公司擅自提價無效
  近期,廣州中院對一宗20件的物業服務糾紛系列案作出宣判,越秀區濠畔商廈的物管公司因擅自將物業費從2.8元漲至6元,且未經過半業主同意,被業主紛紛起訴至法院,20宗案件二審全部以物管公司敗訴告終。
  廣州中院援引物權法相關條款稱,對該類漲價糾紛,在目前地方性規範不完善的情況下,法院審判一般確立“雙過半”原則,即重大事項應當經專有部分建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,否則物管公司的決定無效。
  數說
  追討物業費占物業糾紛案九成
  據廣州中院房產庭副庭長穆健披露,2010年至今,全市兩級法院受理的物業糾紛均占據了房地產案件16 %至2 1%之間,2010年至2013年的物業糾紛收案數也在3 80 0件至440 0件之間。
  據不完全統計,在目前廣州受理的物業服務糾紛訴訟中,物業公司追討物業服務費案件,占到了物業服務糾紛的9 0 %左右。  (原標題:物管費不能偷偷漲)
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